LE RISPOSTE DEL NOSTRO ESPERTO ALLE DOMANDE DEI LETTORI
Che fare se il padrone non ripara infiltrazioni e muffa?
– Franca da Marino (RM)
Una delle controversie più ricorrenti tra proprietari ed affittuari si verifica allorquando nell’immobile locato, si presentano problemi di umidità per infiltrazioni di acqua, e naturale mancanza di salubrità dell’ambiente, ed in mancanza di risposta dal proprietario, l’inquilino pensa di risolvere trattenendo dal canone di locazione gli importi necessari a ripristinare le pareti ammalorate. E’ bene specificare che, il conduttore non può sospendere di sua iniziativa il pagamento del canone di locazione e questo secondo la legge e giurisprudenza consolidata però ha diversi rimedi legali per tutelare i propri diritti. L’articolo 1575 del codice civile, specifica che è il locatore ad avere l’obbligo di mantenere l’immobile in stato da servire all’uso stabilito, e l’articolo 1576 sempre del codice civile stabilisce che il proprietario deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono a carico dell’inquilino. Inoltre se il conduttore rileva nell’appartamento locato dei vizi che ne diminuiscono l’idoneità all’uso, può chiedere la risoluzione del contratto oppure una riduzione del canone locativo e questo in base all’articolo 1578 del codice civile. Attenzione la giurisprudenza indica una deroga al fatto che non si possa sospendere il pagamento del canone di locazione, questa deroga interviene quando l’inadempimento del locatore è tale da rendere impossibile il godimento dell’immobile e se questi agisce in buona fede. Diversamente, quest’ultimo rischia di essere considerato inadempiente e di subire le conseguenze legali, come lo sfratto per morosità. Allora quali sono le soluzioni corrette e conformi alla legge che bisogna adottare nel caso specifico?… di seguito la procedura: Per prima cosa inviando una diffida ad adempiere al locatore indicando l’esecuzione dei lavori entro un termine ragionevole di solito non inferiore a 15 giorni; Nel caso di silenzio da parte del locatore allora necessita rivolgersi al giudice, avviando una causa contro il proprietario, per avere una riduzione del canone proporzionata alla diminuzione del godimento dell’immobile o per chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1578 del codice civile. Nel frattempo eseguire le riparazioni se urgenti, e richiedere il rimborso delle spese sostenute, purché ne abbia dato avviso al locatore, come previsto dall’articolo 1577 del codice civile. In conclusione, è fortemente consigliabile agire nei modi sopra indicati per tutelare i propri diritti senza incorrere in inadempimenti contrattuali.
Posso installarle senza permesso delle inferriate alle finestre in condominio?
– Anselmo da Latina
Installare delle inferriate alle finestre è sicuramente un deterrente per i ladri e nello stesso tempo aumentano la sicurezza della propria casa, però non sono il massimo dell’estetica ed a volte possono rovinano l’armoniosità dei palazzi, ed è per questo motivo che il lettore ci domanda se si possono installare senza il permesso dell’assemblea. In condominio c’è un limite per apportare delle modifiche al proprio appartamento ed è quello del decoro architettonico. Per installare un’inferriata, il condomino non ha l’obbligo di chiedere il permesso al condominio, però non deve alterare l’estetica della facciata condominiale, in caso contrario il condominio ne può chiedere la rimozione. L’articolo 1120 del codice civile permette ad ogni condomino di eseguire, nella propria unità immobiliare, tutte le opere che desidera sempre che non rechino danno alle parti comuni e senza pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’intero edificio, necessita comunque darne previa notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea ma non per chiedere una autorizzazione, magari per la scelta del colore. Non è possibile installare le inferriate solo quando è presente un regolamento contrattuale, quindi accettato da tutti i condomini, anche se è molto raro trovare delle prescrizioni del genere considerando l’aspetto fondamentale della sicurezza. Non si altera il decoro dell’edificio quando le inferriate hanno un colore uguale o molto simile a quello delle ringhiere o degli infissi, rientrano nel prospetto della facciata a livello di ingombro e quindi non creano volumi aggiuntivi significativi. Un consiglio da dare è quello di verificare il regolamento condominiale e, in caso di dubbi, consultare professionista in grado di valutare l’opera. Attenzione se si installano delle inferriate che alterano il decoro architettonico, i condomini potrebbero impugnare la delibera assembleare che ha autorizzato l’installazione o agire in giudizio per chiedere la rimozione.
Come ripartire le spese del citofono
– Mauro da Cisterna di Latina
L’installazione di un nuovo impianto citofonico normalmente viene ripartito, nei confronti della spesa sostenuta, in ragione dei millesimi di proprietà, questa regola può essere superata solo se, con un accordo unanime dei condomini, si decide di ripartire la spesa in modo diverso. Per quanto riguarda l’impianto dei citofoni è importante distinguere tra l’apparecchio interno, quello nelle singole unità immobiliari e l’apparecchio esterno con i relativi cavi. L’apparecchio interno è considerato un bene di proprietà individuale, con costi che deve sopportare il singolo condomino. In pratica, l’eventuale sostituzione o riparazione dell’apparecchio interno, è di competenza del titolare dell’unità immobiliare in cui si trova l’impianto Invece, l’apparecchio esterno e l’impianto complessivo, sono beni comuni. Non vi è dubbio dunque che tali oneri vadano ripartiti su ciascun condomino che dispone dell’allaccio al citofono. Secondo i dettati dell’articolo 1123 del codice civile, le spese inerenti alla gestione e manutenzione dei beni comuni, come l’impianto esterno del citofono, deve essere suddivisa per millesimi di proprietà. A questo articolo di legge si può derogare ma necessita che tutti i condòmini concordano su un diverso metodo di ripartizione, come la divisione in parti uguali. Ma come si può raggiungere una unanimità di consenso?… di seguito i modi per ottenerla;
1. con un regolamento contrattuale approvato quindi da tutti i condomini;
2. con una delibera dove sono presenti tutti i condomini che approvano questa specifica ripartizione;
3. con una dichiarazione/accettazione scritta e firmata da tutti i condomini anche al di fuori della sede assembleare.
Necessita sapere che la delibera condominiale presa a maggioranza che modifica il criterio di ripartizione delle spese è nulla e questa nullità è sancita per legge. E’ importante sottolineare che con la nullità di una delibera la stessa può essere impugnata senza limite di tempo e quindi anche a distanza di anni ed anche dal condomino che l’aveva votata esprimendo un parere favorevole.
RUBRICA CURATA DA
Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini
C.T.U. del Tribunale di Latina