LE RISPOSTE DEL NOSTRO ESPERTO ALLE DOMANDE DEI LETTORI

L’amministratore di condominio irraggiungibile può essere revocato?

– Sandro da Nettuno

L’Amministratore una volta nominato dall’assemblea, si prende carico di una serie di obblighi conferiti direttamente dalla legge. Alcuni di questi obblighi sono inderogabili, e il mancato rispetto può comportare anche la revoca giudiziale. A questa domanda si può rispondere nel dire che l’amministratore deve garantire la propria reperibilità, come sancito dall’articolo 1129 del codice civile, che prescrive che sia affissa una targa con l’indicazione delle generalità, domicilio, mail, Pec e numeri telefonici del capo condomino nella bacheca condominiale oppure in zone di più transito. Va però precisato che questa reperibilità non va intesa 24 ore su 24 in quanto anche lui in qualità di lavoratore necessita di riposo, ferie, senza contare i periodi d’inattività causa malattia o di ospedale. In buona sostanza non si può pretendere che l’amministratore sia raggiungibile in ogni ora della giornata e tutti i giorni ed è per questo che da parte dei condomini serve un po’ di buon senso, spesso, difficilmente ottenibile. Un amministratore non può considerarsi inadempiente perché ha deciso di usufruire di un periodo di riposo prendendosi alcuni giorni di ferie, comunicando ai condòmini questo evento con l’indicazione che è comunque raggiungibile per le emergenze in determinati giorni od orari. In definitiva, un capo condomino non può rendersi totalmente irreperibile, ma deve sempre lasciare una possibilità di raggiungibilità, utilizzando numeri di emergenza, comunicazioni per mail o whatsapp, oppure indicare il nominativo di un collaboratore che in sua assenza può dare assistenza e supporto alle richieste dei condomini. E’ da specificare che il compenso di questo sostituto che può essere anche un condomino è da considerarsi nell’emolumento dell’amministratore e pertanto non ha diritto ad alcuna remunerazione aggiuntiva. L’amministratore irreperibile in maniera ingiustificata può essere revocato dall’assemblea. Va ricordato che la revoca dell’amministratore può essere decisa in qualsiasi momento, a prescindere dall’eventuale inadempimento nell’espletamento dell’incarico del mandatario con le stesse maggioranze stabilite per la sua nomina come dichiara l’Art. 1136 comma 2. Diverso il discorso per quanto concerne la revoca giudiziale decisa dal giudice in presenza di una grave irregolarità commessa dall’amministratore. Necessita chiarire che, la legge non prevede che l’irreperibilità dell’amministratore costituisce una grave irregolarità per un ricorso alla revoca giudiziale, va detto anche, che l’elenco dei gravi inadempimenti specificato dal codice civile è solo esemplificativo e non tassativo pertanto altre ipotesi potrebbero essere stabilite dal regolamento condominiale oppure identificate dal giudice del ricorso. In conclusione, deve credersi che una ingiustificata irreperibilità del capo condomino, nel caso abbia provocato un pregiudizio al condominio, possa giustificare anche la revoca giudiziale dell’incarico ed un eventuale risarcimento del danno.

Quali sono le spese a carico dell’usufruttuario e cosa rischia il proprietario se questi non paga le quote di ordinaria amministrazione?

– Samuele da Latina

L’usufrutto è un diritto reale di godimento che consente a una persona, “usufruttuario”, di utilizzare un bene es. un immobile, di proprietà di un’altra persona, qualificato come “nudo proprietario”, e di trarne i frutti che possono derivarne ad esempio per un canone di affitto mantenendo inalterata la destinazione economica. Ma nel caso di un immobile, come si ripartiscono le spese tra usufruttuario e nudo proprietario? A questa domanda risponde la legge tramite il codice civile e copiosa giurisprudenza anche di cassazione. Intanto cominciamo nel dire che la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario si determina a secondo la tipologia di spesa per meglio dire se di ordinaria o straordinaria amministrazione. Le spese ordinarie sono a carico dell’usufruttuario, in quanto gode del bene introitando i frutti. Le spese straordinarie invece sono a carico del nudo proprietario, in quanto incidono sul valore dell’immobile. Vediamo allora qual è la differenza tra queste due categorie. Le spese ordinarie sono ad esempio:

• Manutenzione periodica e consumi dell’ascensore; 

• Utenze per illuminazione condominiale, acqua, riscaldamento e condizionamento;

• Pulizia scale e aree comuni;

• Spese per manutenzione giardini;

• Emolumento Amministratore;

• Piccole riparazioni;

• Assicurazione fabbricato.

Le spese straordinarie sono Invece:

• Manutenzioni straordinarie del fabbricato, come la ristrutturazione della facciata;

• Installazione di un nuovo ascensore;

• Lavori per adeguamento norme di sicurezza;

Per quanto riguarda il voto in assemblea l’usufruttuario, interviene per tutte le spese ordinarie, viceversa il nudo proprietario e chiamato al voto per le questioni di straordinaria manutenzione. Continuiamo nel rispondere al quesito posto dicendo che nell’ipotesi di inadempienza di uno dei soggetti alla propria obbligazione il condominio può agire anche contro l’altro. Difatti, come chiarito dalla giurisprudenza (Tribunale di Avellino, sentenza n. 1385/24), usufruttuario e nudo proprietario sono responsabili in solido per il pagamento delle spese condominiali. Ciò significa che l’amministratore può richiedere il pagamento dell’intero importo a uno qualsiasi dei due, lasciando poi a questi la possibilità di regolarsi tra di loro in base ai criteri di ripartizione stabiliti dalla legge. Così, chi paga la quota dell’altro perché subisce l’intimazione del condominio, può rivalersi nei suoi confronti chiedendo il rimborso.

Chi paga per la rottura della braga condominiale?

– Antonio da Latina

Prima di rispondere a questa domanda necessita sapere che la braga è un raccordo idraulico tra la tubatura condominiale e quella di proprietà del singolo condomino, collega la prima alla seconda al fine di portare l’acqua nei vari appartamenti o per scaricare le fogne nelle condutture comunali. La braga si trova tra la tubazione orizzontale, di pertinenza del singolo appartamento, e quella verticale, di pertinenza condominiale, assicurando il corretto deflusso delle acque. La sentenza n° 778/2012 di Cassazione civile, sezione II, affermava che la braga fosse di pertinenza condominiale. Tuttavia, come accade in giurisprudenza, la situazione si è evoluta, e sempre la Cassazione sezione II nel 2018, con sentenza n° 1027, ha fatto marcia indietro dichiarando che la braga, data la sua funzione e posizione, deve ritenersi di proprietà esclusiva del singolo condomino. Questo cambiamento di orientamento ruota attorno al fatto che la braga convoglia le acque di scarico di un singolo appartamento nella condotta verticale condominiale, pertanto i danni causati dalla sua rottura dovrebbero ricadere sul proprietario esclusivo, che utilizza tale snodo di contatto.  La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 15302 del 2022, ha ribadito che la braga deve essere esclusa dalle parti comuni, in quanto ha il solo scopo di convogliare gli scarichi di un singolo appartamento, pertanto secondo la giurisprudenza, in caso di danni derivanti dalla rottura della braga, la responsabilità e i costi di riparazione sono interamente a carico del singolo proprietario dell’appartamento servito da tale braga, e quindi a dovere non solo chiamare un idraulico affinché effettui i lavori, ma anche a dovere risarcire le eventuali macchie di umidità provocate dall’infiltrazione. Visto quanto sopra menzionato, c’è una sola ipotesi in cui la braga può dirsi condominiale, ovvero quando è previsto dal regolamento di condominio. In assenza di alcuna specificazione ogni singola braga ha un proprietario.

RUBRICA CURATA DA

Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini

C.T.U. del Tribunale di Latina