LE RISPOSTE DEL NOSTRO ESPERTO ALLE DOMANDE DEI LETTORI

Si possono avere bombole di gas in condominio?

– Adele da Borgo Grappa

Un gentile lettore chiede se si possono utilizzare bombole di gas GPL in condominio ed a tale domanda si risponde che l’utilizzo di bombole di gas GPL è pratica comune, ma bisogna sempre non trascurare la sicurezza di tutti i condomini. Per fare uso di bombole gas GPL non ci sono norme di legge che lo vietino, anche in assenza di finestre, pertanto anche in un piano interrato, è possibile l’utilizzo. Naturalmente il tutto deve essere tenuto in condizioni di sicurezza ed efficienza, in modo da non costituire un rischio per gli altri condomini.  Pertanto le bombole di gas GPL devono essere conservate in luoghi sufficientemente ventilati, lontani da fonti di calore e fiamme libere, ed è vietato collocarle in cantine, sottoscala ecc. necessitano di valvola di sicurezza e di guarnizioni integre. Un regolamento di condominio o una assemblea non può vietare la detenzione o il collocamento di bombole a gas GPL a meno che la delibera non venga presa all’unanimità o il regolamento sia contrattuale. L’amministratore di condominio può chiedere al condomino ragguagli sulla “sicurezza” circa l’uso delle bombole a gas. Infatti l’articolo 1130 del Codice civile, stabilisce che l’amministratore debba curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente informazioni sulle condizioni di sicurezza.  L’amministratore in assenza di documentazione o in dubbio sulla conformità alle normative vigenti può diffidare il condomino a desistere dall’uso delle bombole anche minacciandolo di attivare le procedure legali per far cessare la condotta illecita. L’amministratore di condominio non può impedire l’uso delle bombole a gas negli appartamenti, sempre che’ siano tenute nel rispetto del decreto del ministero dello Sviluppo economico 37/2008, in tema di impianti, e della normativa tecnica (norma Uni 7131/2014) che prevede, determinati volumi per esempio in un vano di 20 metri cubi può essere tenuta soltanto una bombola non superiore a 15 chilogrammi. Per finire nel caso in cui il condomino non volesse collaborare e quindi si rifiutasse di fornire all’amministratore le informazioni necessarie alla verifica della sicurezza dell’impianto, quest’ultimo potrebbe presentare un esposto al Comune, Polizia locale, Asl o Vigili del fuoco oppure avviare un’azione legale in via di urgenza contro il condomino detentore per ottenere dal giudice una condanna ad adempiere agli obblighi di sicurezza e consentire la verifica dell’impianto da parte di tecnici specializzati.

Chi paga la sostituzione targhette citofono, posta e campanello?

– Luisa da Latina

Luisa ci chiede se l’amministratore deve provvedere alla sostituzione dei nominativi sul citofono, sulla cassetta postale e sul campanello ogni volta che c’è un nuovo condomino proprietario o affittuario. Quando un appartamento viene affittato o acquistato e quindi siamo in presenza di nuovi abitanti il condominio e necessario che anche gli altri residenti possano essere al corrente del nominativo. Per tale motivo è necessaria la sostituzione delle targhette del citofono, della cassetta postale e del campanello, è un’operazione che deve essere curata dal locatore oppure dall’inquilino e quali sono i poteri dell’amministratore? Specifichiamo che i costi per il cambio delle targhette con il nuovo nominativo devono essere pagate dal conduttore. cioè da colui che vive nell’abitazione in virtù di un regolare contratto di locazione in quanto rientranti negli atti di piccola manutenzione così come recita L’Art. 1576 del Codice Civile “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”. Pertanto il conduttore (Affittuario), non potrà pretendere alcun rimborso da parte del locatore. Naturalmente dato che l’articolo suddetto non è inderogabile, il contratto, potrebbe stabilire regole diverse e pattuite tra locatore e conduttore. Per il cambio nominativo sul citofono la storia cambia infatti poiché l’impianto è condominiale, quasi sempre la sostituzione della targhetta necessita di un intervento complesso e invasivo sarebbe il caso di farsi autorizzare dall’amministratore, al quale compete la gestione di tutte le parti comuni, potrebbe inoltre essere impedita da un regolamento condominiale E’ importante ricordare che, ai sensi dell’articolo 1102 del codice civile, ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non la danneggi, non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Pertanto, deve ritenersi che la sostituzione della targhetta sul citofono possa avvenire a proprie spese, senza autorizzazione dell’amministratore. E’ il caso di specificare però, che la sostituzione della targhetta sul citofono, implica mettere mano ad un impianto e si consiglia vivamente di incaricare l’amministratore che con un suo tecnico può eseguire l’operazione senza che ci siano possibili successivi malfunzionamenti dell’impianto, infatti anche se l’art. 1102 dà la possibilità di operare in modo autonomo, nel caso di un funzionamento successivo anomalo, questo si potrebbe imputare a chi ha sostituito la targhetta, chiedendo la riparazione a suo carico. Un amministratore attento e fattivo può decidere di farsi carico della sostituzione delle targhette sui citofoni e chiedere poi il rimborso della spesa, naturalmente avvertendo il condomino di riferimento sia esso proprietario che affittuario.

Chi paga i costi del citofono in condominio e qual è la maggioranza?

– Stefania da Latina Scalo

Quando si deve effettuare una riparazione o sostituzione di un citofono condominiale, una delle situazioni da risolvere riguarda la maggioranza con cui l’assemblea deve approvare la spesa. Un’altra questione riguarda la ripartizione delle spese e che succede, se uno dei condomini decide di munirsi autonomamente di un videocitofono è possibile staccarsi dall’impianto condominiale?

La delibera assembleare che approva la sostituzione del citofono deve essere presa con la maggioranza dei presenti ed almeno la metà dei millesimi, per la riparazione essendo un’attività ordinaria e di valore modesto, l’amministratore può eseguirla autonomamente. Per la giurisprudenza la sostituzione di un citofono con un videocitofono rientra nella manutenzione straordinaria e non è un’innovazione ed è soggetta al quorum deliberativo espresso in precedenza. Questa specifica è importante perché in caso di innovazione imporrebbe un quorum diverso come recita l’Art. 1120 del Codice Civile cioè maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi. Per quanto riguarda la ripartizione o sostituzione le spese per l’impianto dei citofoni o videocitofoni, installati nelle singole unità immobiliari, trattandosi di un bene di proprietà privata, grava interamente sul relativo proprietario. Diversamente, per l’apparecchio esterno, cavi elettrici, pulsantiera ecc si è di fronte a un bene comune, pertanto, la spesa va ripartita secondo millesimi di proprietà. Alcune volte in ambito condominiale si sostiene che la riparazione o sostituzione del citofono o videocitofono debba avvenire per quote uguali, questa interpretazione è errata perché contraria all’art. 1123 del Codice civile, secondo cui tutte le spese condominiali si ripartiscono per millesimi. Solo un regolamento approvato all’unanimità o una delibera condominiale anch’essa approvata all’unanimità potrebbe prevedere un diverso criterio di ripartizione, come quello della divisione in parti uguali, che deroghi al criterio legale. La Cassazione con sentenza n° 16531 del 31 Luglio 2020 ritenere che la delibera condominiale presa a maggioranza e che non tenga presente il criterio di ripartizione legale delle spese, sia affetta da nullità. I costi per la riparazione o sostituzione specie di un videocitofono possono essere gravosi ed a volte, in caso di guasto alla telecamera, si preferisce di posticipare il lavoro sull’impianto e di accontentarsi solo dell’ascolto e non dell’immagine di chi suona. In questi casi il condomino che non voglia rinunciare al video potrebbe dotarsi di un impianto autonomo rispetto a quello comune infatti è concesso staccarsi dal citofono condominiale e creare un proprio apparecchio con telecamera da inserire nel muro perimetrale o magari vicino alla pulsantiera comune. Quanto sopra appena detto è previsto sia l’articolo 1102 del Codice Civile, sia l’articolo 1122 del Codice Civile.

RUBRICA CURATA DA

Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini

C.T.U. del Tribunale di Latina