LE RISPOSTE DEL NOSTRO ESPERTO ALLE DOMANDE DEI LETTORI

Convocazione assemblea con mail è legittima?

– Giuseppe  da Terracina

Per motivi di costi e praticità alcuni amministratori inviano la convocazione dell’assemblea condominiale con una semplice mail, ma questo comportamento può ritenersi valido? Per stabilire la legittimità della convocazione dell’assemblea condominiale con semplice mail necessita tenere presente un principio di base: la mail semplice, non garantisce la certezza della notifica da parte dell’interessato, a meno che egli stesso non si premuri di inviare un messaggio di conferma al mittente, se invece viene a mancare questa prova di ricezione, la delibera adottata nell’assemblea convocata in tali termini può essere impugnata da chi sostiene di non averla mai ricevuta, in modo da ottenerne l’annullamento.

Secondo L’Art. 66 Delle disposizioni attuative del Codice Civile, la convocazione, deve contenere questi elementi essenziali: l’indicazione dell’Ordine Del Giorno, ovverosia gli argomenti da discutere e deliberare, la specifica del giorno ed ora della riunione, in prima e seconda convocazione se è prevista in videoconferenza, della piattaforma elettronica utilizzata per il collegamento.

L’avviso di convocazione può essere utilmente comunicato ai destinatari nei seguenti modi:

• A mezzo di lettera raccomandata;

• Con la posta elettronica certificata (Pec);

• Mediante fax;

• Tramite consegna a mano all’interessato.

Come sopra evidenziato, la normale posta elettronica, semplice, non è contemplata, però questo non significa che sia vietata. Il capo condomino può utilizzare la mail semplice, purché chieda al destinatario un messaggio di conferma dell’avvenuta ricezione, se questo non avviene in tempo utile, sarà costretto ad utilizzare uno dei metodi sopra indicati. Un altro modo legittimo per utilizzare la posta elettronica semplice è quello di approvare, se non già esistente, un regolamento condominiale contrattuale, quindi approvato all’unanimità da tutti i condomini, che prevedere anche l’utilizzo dei messaggi e-mail per l’invio degli avvisi di convocazione delle assemblee. In tal caso, la comunicazione in questa forma sarebbe valida. Quanto sopra è stato anche confermato da una sentenza del tribunale di Roma n.12727 del 2021 del 23.07.2021.

 

In caso di affitto, il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino?

– Mauro da Cisterna

Il regolamento condominiale, ha come primo destinatario il singolo “condomino”, considerato tale perché proprietario dell’unità immobiliare, ed e lui che deve rispettare le regole per la pacifica convivenza. Ma che succede se l’immobile viene locato? il proprietario è responsabile del comportamento del conduttore? Il locatore è sempre tenuto a vigilare sul comportamento dell’inquilino, per evitare che possa recare disturbo agli altri condomini, o per evitare che l’immobile sia utilizzato per finalità diverse da quelle consentite dal regolamento o dallo stesso contratto. Pertanto l’inquilino deve necessariamente rispettare il regolamento con tutte le limitazioni in esso contenute, indipendentemente dal fatto che lo stesso non è stato da lui approvato o allegato nel contratto d’affitto. L’inquilino è tenuto anche a rispettare le norme descritte dalla legge regolatrici della vita condominiale. Questo discorso vale anche in caso di comodato, usufrutto o di altro diritto di abitazione. Purtroppo gli affittuari non sono sempre ligi e rispettosi, delle prescrizioni in materia condominiale, in questi casi il condominio può rivolgersi a lui direttamente per chiedere l’osservanza nel rispetto delle regole. Nel caso in cui il conduttore continuasse nella trasgressione anche dopo l’intimazione, da parte dell’amministratore condominiale, il condominio può rivolgersi al giudice. Necessita evidenziare che, il primo responsabile è il trasgressore, anche se questi non riveste la qualità di proprietario dell’unità immobiliare ed il condominio, anche se previsto nel regolamento, non può sanzionarlo. Quanto sopra detto viene spiegato dal fatto che l’amministratore del condominio previa autorizzazione dell’assemblea e se previsto dal regolamento condominiale, può comminare nei confronti dei condomini sanzioni fino a 200 euro che salgono in caso di recidiva fino ad euro 800, ma questo provvedimento può essere inflitto solo nei confronti del proprietario dell’immobile e non ad altri soggetti come gli inquilini. In questa fattispecie il locatore riveste la condizione di garante e pertanto è obbligato a controllare il comportamento dell’inquilino e deve adottare tutte le misure necessarie a imporgli il rispetto delle regole fino ad arrivare alla richiesta di risoluzione anticipata del contratto di locazione (sentenza di Cassazione n. 8239 del 29 Agosto 1997). Il condomino, è il principale destinatario delle norme regolamentari, si pone non solo come responsabile delle violazioni a sua colpa, ma anche responsabile di quelle del conduttore del suo immobile e deve imporre al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti sanciti dal regolamento e dalle leggi, anche mediante la cessazione del rapporto.

 

Antenna centralizzata come si delibera, ripartiscono le spese e di chi è la proprietà

– Amelia da Sonnino

Iniziamo a dire che i sistemi centralizzati per la ricezione radiotelevisiva rientrano tra i beni comuni al pari delle scale, del tetto del cortile ecc. come recita l’Art. 1117 del c.c. e che di questo impianto possono godere l’intera compagine condominiale. L’adozione di affidare ad una antenna centralizzata la ricezione dei canali televisivi è rimessa all’assemblea come ogni altra decisione riguardante i beni comuni. La delibera assembleare è regolare con un quorum pari alla maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi. Un altro argomento importante da chiarire oltre quanto detto sopra, riguarda la ripartizione dei costi per l’installazione, manutenzione che gravano e che vanno ripartiti in base ai millesimi di proprietà posseduti da ciascun condomino. Necessita specificare che non tutti i condomini sono tenuti a pagare ma solo quelli che effettivamente beneficiano del servizio offerto dall’antenna. Un condomino che per esempio non possiede un’unità abitativa ma solamente di un garage in cui l’impianto tv non è presente, non sarebbe obbligato a pagare alcuna quota per installazione, manutenzione dell’impianto. Pertanto la spesa deve essere ripartita solo tra quanti usufruiscono del servizio in quanto secondo il codice civile, Art. 1123 Comma 3 “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità”. Un condomino, al solo scopo di non pagare le spese, non può fare atto di rinuncia ad essere proprietario dell’impianto che serve anche la sua abitazione anche se non accende nessuna televisione. Il possesso di uno o più apparecchi televisivi non incide sul riparto delle spese per la manutenzione dell’impianto. Il condomino che rinuncia al servizio, installando una propria antenna televisiva, può sottrarsi al pagamento dell’onere. Infatti un condomino potrebbe rifiutare di volere l’impianto centralizzato e preferire di installare, a proprie spese, un’antenna privata e questo è un proprio diritto, che può attuarsi anche mediante l’apposizione dell’antenna sul balcone di proprietà sul tetto o su lastrici solari dell’edificio, sempre che non rechi danni e non pregiudichi la possibilità di fare altrettanto anche agli altri proprietari Art. 1102 del c.c. In definitiva, chi ha intenzione d’installare la propria antenna sul tetto condominiale, deve rispettare i seguenti limiti:

1. l’antenna non deve arrecare pregiudizio alle parti comuni ed anche alle proprietà private;

2. non deve alterare il decoro architettonico, la stabilità e la sicurezza dell’edificio;

3. non deve pregiudicare il libero uso della proprietà altrui secondo la sua destinazione d’utilizzo;

4. non deve impedire agli altri condomini di utilizzare il bene nello stesso modo;

5. non deve alterare la destinazione d’uso di tale bene.

Nel caso in cui l’installazione dell’antenna televisione necessiti di alcune modifiche alle parti comuni, il condomino deve darne comunicazione attraverso lettera raccomandata A/R o posta elettronica certificata – Pec all’amministratore indicando il contenuto specifico le modalità di esecuzione degli interventi magari allegando una relazione da parte di un perito che illustri i lavori che occorre compiere sulle parti comuni del condominio. L’amministratore una volta ricevuto il tutto convoca l’assemblea la quale, se ritiene che i lavori per l’installazione dell’antenna privata comportino modifiche troppo rilevanti, con il numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio, può prescrivere modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio. L’assemblea non può vietare l’installazione dell’antenna sempre che non si pregiudichi il decoro architettonico o la stabilità dell’edificio, ma può imporre al singolo condomino di eseguire diversamente i lavori.

RUBRICA CURATA DA

Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini

C.T.U. del Tribunale di Latina