LE RISPOSTE DEL NOSTRO ESPERTO ALLE DOMANDE DEI LETTORI

Cosa fare se in un condominio i residenti non chiudono mai il portone?

– Raffaele da S.Felice Circeo

L’Art. 1102 del Codice civile specifica la regola fondamentale per utilizzare i beni comuni in condominio. In base a questo articolo tutti i condomini possono servirsi delle cose comuni basti che non ne alterino la destinazione e non impediscano agli altri di farne ugualmente uso. Pertanto, ogni condomino può utilizzare i beni comuni per soddisfare le proprie esigenze sempre ché questo uso non si trasformi in un uso esclusivo tale da escludere gli altri. Il portone d’ingresso in un condominio rientra a pieno titolo tra le parti comuni ed in assenza di un regolamento, andrebbe chiuso ogni volta che viene utilizzato; infatti, il suo scopo è quello d’impedire che estranei all’edificio possano avere libero accesso e formare pertanto una sorta di barriera verso l’esterno a protezione di chi ci abita. L’Amministratore in qualità di gestore dei beni comuni deve essere avvertito del problema e deve occuparsene, individuare i condomini che non rispettano le regole invitandoli con l’invio di una raccomandata all’osservanza di tali prescrizioni. Qualora il richiamo non avesse esito positivo, è possibile ricorrere all’azione giudiziaria ed in questo caso il giudice potrebbe condannare i responsabili a non continuare nella loro condotta punendoli, nel caso di reiterazione della violazione, con una sanzione pecuniaria. In considerazione della tempistica e dei costi per istituire un procedimento di azione legale risulta difficile che un amministratore possa intraprendere questa strada nei confronti dei trasgressori, sempre che non siano presenti delle conseguenze importanti e che hanno determinato gravi danni. (es. furto, danneggiamento di cose dovuto all’ingresso di soggetti estranei al condominio) Una alternativa sicuramente più veloce ed economica potrebbe essere quella d’inserire in un regolamento una clausola per impedire di lasciare aperto il portone condominiale, pena l’applicazione di una sanzione fino a duecento euro ed in caso di recidiva fino a ottocento euro. Con queste somme si formerà un fondo a disposizione dell’amministrazione utilizzabili per le spese ordinarie.In ultimo, per individuare eventuali trasgressori è possibile installare un impianto di videosorveglianza comunque deliberato dall’assemblea.

 

A chi spetta la riparazione della serratura di casa quando l’immobile è locato?

– Michele da Fondi

Quando si verificano dei danni o guasti in un immobile locato, il principio generale è, se si tratta di ordinaria manutenzione sono a carico del conduttore, se invece sono di straordinaria manutenzione sono a carico del proprietario. Sono spese di ordinaria manutenzione quelle che riguardano la sostituzione o la riparazione dovuta al normale utilizzo della cosa; tutte le altre spese, in genere più ingenti, spettano invece al locatore. Per ordinaria manutenzione ai sensi dell’Art. 1576 del codice civile si intendono tutti gli interventi che sono necessari dovuti al normale utilizzo o deterioramento della cosa, es. sostituzione di un rubinetto dell’acqua. Invece la manutenzione straordinaria spetta al locatore, che è quella che interessa gli interventi che non dipendono dal conduttore e quindi dall’impiego ordinario. I lavori di ristrutturazione dell’immobile, nonché le riparazioni dovuti alla vetustà dell’abitazione, es. sostituzione della caldaia, sono una incombenza del proprietario. Occorre precisare che nel caso di riparazioni necessarie dovute per una condotta illegittima dell’affittuario sono sicuramente a carico di quest’ultimo, se l’inquilino dovesse provocare una lesione ad una porta rigandola incautamente con un cacciavite dovrà farsi carico e procedere nella riparazione o sostituzione nei casi più gravi. Andiamo ad analizzare ora, chi paga la sostituzione della serratura. A tale proposito necessita individuare il tipo di guasto e, se si tratta, di un intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria. Esempio: se la serratura della porta si rompe causa vetusta o difetto ancora prima dell’inizio della locazione la spesa per il ripristino della funzionalità incombe sul proprietario. Altrimenti se il danno è opera di una condotta incauta dell’affittuario o dal lungo utilizzo che se ne è fatto nell’arco degli anni la sostituzione della serratura è a carico del conduttore, questo anche nel caso di sostituzione non necessaria ma per sua libera scelta. Necessita fare un’altra importante considerazione, quella nella quale la sostituzione della serratura non è colpa di nessuna delle parti in causa ma dipende da un fatto esterno.  Poniamo il caso che il danno derivi da un fatto naturale eccezionale quali ad esempio un sisma, per questi interventi riconducibili al caso fortuito secondo l’Art. 1609 del codice civile sono sempre a carico del proprietario dell’immobile. Poniamo invece il caso in cui la serratura venga danneggiata dall’intervento dei ladri, rifacendoci al fatto che, il conduttore deve farsi carico di tutto ciò che può accadere all’immobile per via della sua permanenza all’interno, la riparazione dovrebbe essere a carico del conduttore, altri pareri invece indicano che, anche in caso di fatti illeciti, il tutto sia riconducibile al causo fortuito e pertanto la manutenzione graverebbe sul proprietario. Per dirimere la questione è il caso di verificare quanto previsto sul contratto di locazione ed in assenza di specifiche prescrizioni ci si rifà all’intensità del danno a livello economico qualora si dovesse trattare di ordinaria manutenzione con esborso di somme modeste, in questo caso ricadrebbe a carico del conduttore altrimenti se ne fa carico il locatore.

 

Responsabilità del condominio e del Comune per la presenza di barriere architettoniche

– Mario da Velletri

In assenza di opere che consentano l’accesso ai disabili all’interno degli edifici, è possibile fare rispondere il condominio e chiederne la condanna. In presenza di barriere architettoniche, la Cassazione (sentenza n° 18762 del 2016 e n° 3691 del 2020) ha ritenuto il condominio responsabile. Il potere accedere in un edificio un requisito essenziale. Questo significa che, quando una persona è impossibilitata ad accedere in un fabbricato sia pubblico che privato, il condominio o chi lo amministra, diventa responsabile.  Abbattere le barriere architettoniche è un obbligo che ogni condominio ha non solo nei confronti dei condomini ma anche nei confronti di amici e famigliari. La legge per l’abbattimento delle barriere architettoniche ha previsto che possa essere deliberato dall’assemblea in ragione della maggioranza dei presenti in assemblea, ed almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (500 Mill. mi), oppure può essere disposta dal singolo condomino a sue spese. Nel primo caso la spesa viene ripartita tra tutti i condomini in relazione ai millesimi di proprietà. Necessita specificare che in base al 2° comma dell’Art. 1123 del codice civile quando in un edificio ci sono più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, i costi relativi alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Come già detto se non si raggiunge la maggioranza necessaria ogni condomino può eseguire i lavori per poter rimuovere le barriere che gli impediscono l’accesso all’edificio o ad alcune delle aree comuni e il relativo costo viene sopportato dall’interessato che potrà impedire l’uso dell’opera eseguita a tutti i condomini che non hanno partecipato ai lavori.  La Cassazione ha deciso che, in un condominio, sprovvisto di opere tali ad abbattere le barriere architettoniche, sia l’amministratore che in solido con il Comune possono essere condannati per avere agito con una condotta discriminatoria oltre al risarcimento del danno arrecato. Pertanto, visto quanto sopra l’amministratore può rispondere per avere avuto una condotta gestionale non in linea con le sue attribuzioni, mentre il Comune per aver rilasciato una autorizzazione amministrativa e una agibilità in assenza del rispetto delle prescrizioni di legge (legge 9 gennaio 1989, n.13). Naturalmente il giudice deve stabilire una situazione di svantaggio specifico per il disabile, conseguenza della condotta discriminatoria. Ai sensi dell’art. 1120, comma 3, del Codice Civile l’amministratore deve convocare l’assemblea entro il termine di 30 giorni dalla data della richiesta anche se la stessa proviene da un solo condomino.  È indispensabile che la richiesta contenga le modalità di esecuzione degli interventi proposti, in mancanza, l’amministratore deve richiedere al condomino di fornire il progetto di esecuzione.  Una volta avuto il progetto e nel caso il condominio non provveda all’intervento alla procedura di abbattimento delle barriere architettoniche nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, lo stesso può essere eseguito a propria cura e spese dal portatore di handicap od anche da persona che abbia una difficoltà di accessibilità al condominio.

RUBRICA CURATA DA

Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini

C.T.U. del Tribunale di Latina