LE RISPOSTE DEL NOSTRO ESPERTO ALLE DOMANDE DEI LETTORI

Chi paga la riparazione degli elettrodomestici in caso di affitto d’immobile

– Michela da Latina

Quando si affitta un immobile arredato, l’obbligo del locatore è quello di consegnare al conduttore l’appartamento comprensivo dell’arredo così come previsto nel contratto, in buono stato di manutenzione, tale da servire all’uso convenuto questo recita l’Art. 1575 del codice civile. Pertanto, se il proprietario affitta l’alloggio comprensivo di elettrodomestici questi dovranno essere funzionanti. Il compito del conduttore, Art. 1576 del codice civile, invece, è quello di occuparsi della manutenzione ordinaria, sia dell’immobile che dell’arredo presente. Questo significa, che il conduttore deve eseguire tutte le riparazioni di piccola manutenzione, cioè di quelle che si rendono necessarie a seguito del deterioramento dovuto all’uso, esempio “rubinetto che perde acqua” purché non imputabili a vetustà o al caso fortuito Art.1609 codice civile. Per le riparazioni di straordinaria manutenzione o di sostituzione invece è compito del locatore provvedere. Quanto sopra detto però può essere modificato stabilendo sul contratto criteri diversi di imputazione dei costi per riparazione o sostituzione degli arredi od elettrodomestici. E’ bene dire che Il locatore non è tenuto a riparare i danni prodotti dalla negligenza o dall’imprudenza del conduttore, nell’utilizzo dei beni presenti nell’appartamento, esempio se non si provvede ai controlli periodici alla caldaia di riscaldamento, la responsabilità e quindi l’incombenza della riparazione è diretta al conduttore e non al locatore. Di solito, le spese a carico del conduttore sono conseguenza del modo in cui ha usato la cosa e sono di scarso valore economico. Le riparazioni dovute alla vetustà del bene esempio una lavatrice molto datata che dopo brevissimo tempo di locazione si è fermata e necessita di riparazione è escluso che sia il conduttore a porvi rimedio anche se si tratta di piccola manutenzione. Anche in caso fortuito cioè furti, eventi atmosferici o danneggiamenti da parte di vandali, ecc. le riparazioni non sono a carico del conduttore ma del locatore. Nel caso ad esempio, di un malfunzionamento di una parte integrante ed importante dell’elettrodomestico, esempio l’oblò di una lavatrice, il guasto è a carico del proprietario, il quale dovrà procedere alla necessaria riparazione o sostituzione del bene. Trattasi infatti di un intervento costoso che si è reso necessario per un fatto indipendente dalla volontà del conduttore, probabilmente attribuibile alla vetustà della cosa. Al contrario, se l’oblò si dovesse rompere per una causa imputabile all’inquilino, ad esempio, per un uso improprio dell’elettrodomestico, allora la spesa graverebbe esclusivamente su di lui, anche se particolarmente onerosa.

Lavori condominiali straordinari la delibera è nulla senza fondo speciale?

– Antonio da Sezze

A questa domanda ci viene in aiuto l’art.1135 del codice civile il quale stabilisce che, allorquando il condominio deve provvedere a lavori di manutenzione straordinaria o di innovazioni, l’assemblea debba obbligatoriamente costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori oppure, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, (SAL) in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Il fondo speciale è un accantonamento di denaro destinato a finanziare lavori straordinari o innovazioni da farsi in condominio. Il motivo della costituzione obbligatoria del fondo speciale è quello di garantire la solvibilità del condominio nei confronti della ditta vincitrice dell’appalto in modo da evitare che questi non solo non termini i lavori ma possa poi rivalersi nei riguardi dei condòmini in regola con i pagamenti. Infatti in relazione all’Art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile, i creditori possono agire nei confronti dei condòmini “virtuosi” se i morosi, sono risultati incapienti, cioè privi di un patrimonio sufficiente a far fronte ai debiti. Il fondo speciale è validamente costituito solo se la deliberazione prevede espressamente un accantonamento destinato a finanziare i lavori straordinari. L’obbligo di costituzione del fondo speciale è assolto allorquando lo stesso non sia stato solamente previsto ma anche effettuato. Il più recente orientamento della giurisprudenza data dalla cassazione nel 2023 è quello che, in presenza di una deliberazione che decide la realizzazione di lavori straordinari o d’innovazione, senza la costituzione di un fondo speciale, la stessa, risulterebbe nulla, per violazione di una norma inderogabile, posta a tutela sia dell’interesse collettivo, al corretto funzionamento della gestione del condominio ed anche nell’interesse del singolo condomino per evitare il proprio rischio di dovere garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, pertanto la deliberazione risulterebbe sempre impugnabile, anche dai condòmini che hanno espresso voto favorevole, senza limiti di tempo, con la conseguenza che l’amministratore potrebbe anche rifiutarsi di eseguirla senza incorrere in sanzioni da parte dell’assemblea.

Atti vandalici in condominio: cosa fare e cosa si rischia?

– Valerio da Latina

Questo problema purtroppo è ricorrente si vedono scritte e disegni sui muri del condominio, ed anche nell’ascensore. Anche in presenza di videosorveglianza condominiale non si riesce quasi mai a sorprende i trasgressori ed allora cosa fare, per punire chi si comporta in tale modo?  A questa domanda ci viene in aiuto la Cassazione con la sentenza 36753 del 2024. La sentenza in questione specifica che chi sporca, scrive o danneggia le pareti e comunque gli impianti condominiali è inquadrabile sia come un illecito penale che civile.Sotto un profilo penale, secondo la Suprema Corte, si può parlare del reato di deturpamento e non già di danneggiamento. Il reato di danneggiamento si concretizza quando il bene viene reso in tutto o in parte inservibile o quando la riparazione richiede la sua completa sostituzione. L’Art. 635 del codice penale sanziona questo tipo di condotta con la reclusione da 6 mesi a 3 anni. Il reato di deturpamento cioè quando necessita un semplice ripristino dell’estetica del bene condominiale per rimuovere le scritte e disegni che però non impediscono la normale funzione del bene e l’uso dello stesso da parte dei condomini, ebbene questa condotta viene sanzionata dall’art. 639 del codice penale con la multa fino ad € 309,00. Il condominio dovrà procurarsi la prova certa circa l’identità del colpevole, con testimonianze o registrazioni della videosorveglianza. Necessita sapere che i filmati di videosorveglianza sono utili in un processo solo se l’impianto è segnalato con appositi cartelli e che la conservazione dei dati è massimo di sette giorni. Il procedimento di querela deve essere presentato entro 3 mesi dall’accertamento del reato sia da ogni singolo condomino, in quanto proprietario pro quota dei beni comuni, sia dall’amministratore per conto e nome del condominio, in questo caso però serve che l’assemblea esprima un voto unanime di tutti i condomini. Una volta avviato il procedimento di querela si apre l’azione legale e nel caso ci sia un colpevole con meno di 14 anni, questi  non è imputabile penalmente e non possono essere condannati neanche i suoi genitori questo, per principio della responsabilità penale personale, però, dovranno risarcire i danni al condominio per il rifacimento del bene danneggiato. Ai reati di danneggiamento e deturpamento si applica l’articolo 131/bis del codice penale che prevede la non punibilità quando il fatto viene ritenuto lieve dal giudice. Pertanto il procedimento penale verrà archiviato senza procedere alla relativa sanzione, fermo restando l’obbligo del risarcire il danno al condominio. Inoltre è bene sapere che il risarcimento del danno, può essere richiesto entro 5 anni dall’accaduto, presentando la fattura per la riparazione, oppure può pretendere dal vandalo di ripristinare lo stato dei luoghi a sue spese. Per finire, la causa di risarcimento contro il vandalo può essere condotta dall’amministratore senza bisogno del mandato dell’assemblea, in quanto costituisce suo compito istituzionale la tutela delle parti comuni.

RUBRICA CURATA DA

Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini

C.T.U. del Tribunale di Latina