Questa nuova rubrica nasce appunto con il desiderio dello scrivente di dare, spiegazioni chiare ed esaustive a tutti coloro che vivono in condominio usando parole alla portata di chiunque.

Con la legge n° 220 del 2012 entrata in vigore il 18 Giugno del 2013 finalmente dopo 70 anni si è messo mano ad un impianto normativo che risaliva al 1942 impianto che, ampiamente superato dall’enorme mutamento economico/sociale verificatosi negli ultimi decenni, non era più in grado di soddisfare le nuove problematiche determinate dalla diversa organizzazione di vita delle famiglie, dalle diverse caratteristiche delle abitazioni e dei nuovi servizi di cui le stesse famiglie usufruiscono.

Con questa riforma non solo si è ampliato il numero degli articoli del codice civile, ma si è aggiornato, stabilendo tra l’altro, nuove regole per la rappresentazione dei bilanci rendendoli più chiari e completi a livello descrittivo, per offrire quindi la possibilità ai vari componenti il condominio di approvare delibere in maniera consapevole.

Purtroppo non sempre è tutto così chiaro e descritto in maniera decifrabile e le norme, data la complessità e specificità della materia non sono fruibili a tutti. Questa nuova rubrica nasce appunto con il desiderio dello scrivente di dare, spiegazioni chiare ed esaustive a tutti coloro che vivono in condominio usando parole alla portata di chiunque, eliminando, quei tecnicismi che fanno parte della dialettica professionale insita nella materia ma che rendono di difficile comprensione la stessa, esponendo articoli di maggiore interesse ed attualità.

Inoltre il lettore ha la possibilità di inoltrare domande, d’interesse comune, che troveranno risposta, nelle successive pubblicazioni del giornale all’indirizzo: giuseppe.arimateidpb@libero.it

 

Come nasce un Condominio

Per la costituzione di un condominio non sono richieste particolari manifestazioni di volontà, atti o specifiche approvazioni in assemblea. La nascita di un condominio avviene spontaneamente.

Pertanto, affinché nasca un condominio è sufficiente che in un edificio ci siano anche solo due proprietari e due unità immobiliari distinte. Tuttavia, se vengono superate determinate soglie scatta l’obbligo prescritto dal Codice Civile per la nomina di un amministratore e predisposizione di un regolamento. Dunque, due appartamenti con proprietari diversi, che condividono i muri le fondazioni, il tetto, le fognature, ed altri beni comuni costituiscono un condominio ed in questo caso un condominio minimo. A questo particolare condominio si applicano le stesse norme dettate dal Codice Civile per il condominio ordinario in considerazione ai millesimi, alle votazioni e deliberazioni in assemblea, alla ripartizione ed al pagamento delle quote di spesa. Se per l’approvazione di una delibera è richiesta la maggioranza ed i condomini sono soltanto due si stabilisce la regola dell’unanimità, se non si raggiunge questo risultato ciascuno dei condomini può rivolgersi al Tribunale che può anche nominare un amministratore.

Inoltre per questa tipologia di condominio non è obbligatorio la redazione di un regolamento perché la legge lo prescrive solo quando il numero dei condomini è superiore a 10 come descritto dall’Art. 1138 comma 1 del Codice Civile. Le regole prescritte dal Codice Civile, sono valide oltre che per il condominio minimo anche per il piccolo condominio, composto da non più di otto condomini.  L’adozione di un amministratore non è obbligatoria per i suddetti condomini ma è fortemente consigliabile. Quando in un edificio i condomini sono più di otto, l’ordinamento giuridico prescrive la nomina di un amministratore da parte dell’assemblea. A volte capita che il costruttore per la prima annualità nomini un amministratore di sua fiducia che può essere confermato o sostituito con altro secondo le volontà dei condomini tale nomina è obbligatoria e, se l’assemblea non vi provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini Art. 1129 Comma 1 Codice Civile.

RUBRICA CURATA DA

Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini

C.T.U. del Tribunale di Latina