Quando si parla di regolamento di condominio si deve fare la differenza tra regolamento di natura contrattuale o assembleare
Il regolamento contrattuale, denominato anche esterno in quanto viene predisposto dal costruttore dell’edificio, è quello accettato da tutti i condomini perché contenuto negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari.
Praticamente, il costruttore mette a punto un regolamento con le tabelle millesimali, e consegna il tutto agli acquirenti ai quali ha venduto loro le unità immobiliari ubicate nell’edificio. In questo modo, i condomini sono messi a conoscenza del regolamen-to e lo accettano. Pertanto, con tale modalità, viene assicurata l’unanimità dei consensi nell’approvazione dello stesso. Attenzione non si può pretendere dal costruttore la formulazione di un re-golamento in quanto l’Art. 1138 del Codice Civile non ha previsto l’obbligo.
Si parla di regolamento contrattuale per indicare anche un regolamento assembleare approvato all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio. Il regolamento contrattuale, proprio perché accettato o approvato all’unanimità, può rendere più severi i limiti posti dalla legge all’uso delle parti comuni e/o limitare i poteri e le facoltà dei condomini sulle parti di cui hanno la proprietà esclusiva: per esempio, vietare di stendere i panni dalle finestre, di parcheggiare biciclette passeggini e quant’altro nel l’androne delle scale, le ore nelle quali è vietato fare rumori, adibire ad uso commerciale unità destinate solo ad uso abitativo modificando pertanto la destinazione d’uso, in casi di questo genere la modifica è possibile solo se il regolamento è contrattuale, oppure assembleare ma con l’unanimità di consensi, circostanza non facilmente raggiungibile, in ogni caso, non potrebbero delinearsi in contrasto con le norme richiamate dal quarto comma dell’art. 1138 Codice civile, in quanto inderogabili. Il regolamento contrattuale è valido e vincolante anche nei confronti dei successivi acquirenti dell’immobile se viene annotato nei registri immobiliari o se viene allegato o semplicemente menzionato nell’atto di compravendita. Così, ad esempio, chi compra casa dopo che il regolamento contrattuale sia già stato predisposto è tenuto a ri-spettarne tutti i limiti.
Il regolamento assembleare deno-minato anche interno è deliberato direttamente dall’assemblea, sia in prima che in seconda convocazione con la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed in rappresentanza di almeno 500 millesimi su 1000.
In questo caso sono direttamente i condomini che sentono l’esigenza di dare disciplina alla vita condominiale e per la ripartizione delle spese. Necessita ricordare che comunque è fatto obbligo di legge la formazione di un regolamento se i condomini sono più di dieci.
RUBRICA CURATA DA
Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini
C.T.U. del Tribunale di Latina
