Chi deve essere convocato all’Assemblea Condominiale?

Le disposizioni di legge stabiliscono che all’assemblea debbano essere invitati tutti gli aventi diritto che possono essere diversi. Pertanto, non è solo una facoltà del proprietario, ma di tutti coloro ai quali la legge riconosce diritti in tal senso soprattutto quando bisogna deliberare su determinati punti dell’ordine del giorno.

Questi aventi diritto sono ricondotti a quattro categorie principali:

1. i comproprietari;

2. I conduttori, cioè coloro che vivono in affitto;

3. l’usufruttuario. 

4. Il comodatario.

Tutti i comproprietari di un’unità immobiliare hanno diritto a ricevere l’avviso di convocazione all’assemblea, però, il diritto di voto spetterà solo ad uno di essi.  Se un appartamento è in comproprietà tra più persone, esempio, acquisito per eredità, l’amministratore dovrà convocarli tutti, però, solo uno di essi potrà partecipare all’assemblea, rappresentando un unico voto che vale per tutti. A tale riguardo i comproprietari dovranno concordare tra di loro su quale voto esprimere dopo di che nominare il delegato.Nel caso che i comproprietari non trovassero un accordo, ci si rivolgerà al giudice affinché decida per loro. Una precisazione è doverosa, se la casa è in comproprietà tra i coniugi conviventi, l’avviso di convocazione può essere inviato ad uno solo dei due, se invece si tratta di soggetti non conviventi l’avviso va inviato a tutti. Prima della riforma del condominio legge 220/2012 entrata in vigore il 18 Giugno 2013, l’Art. 1136 al penultimo comma recitava “l’assemblea non può deliberare, se non si assicura che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Successivamente alla riforma il nuovo Art. 1136 sempre al penultimo comma recita “l’assemblea non può deliberare, se non si assicura che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Questa distinzione cambia non poco le modalità di convocazione dell’assemblea.

Il Conduttore (Affittuario) ha il diritto di voto, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria in quanto riconducibili agli aventi diritto. L’Art. 10 della legge 392/78 sull’equo canone prevede la sostituzione legale del conduttore al proprietario per le spese suddette e se non convocato può impugnare le delibere ai sensi dell’Art. 66 comma 3 delle disposizioni attuative del codice civile rendendole annullabili secondo i dettati dell’Art. 1137 del codice civile. Nell’ipotesi che sia presente un diritto di usufrutto, l’usufruttuario deve essere convocato all’assemblea per discutere dell’ordinaria amministrazione. Per le deliberazioni inerenti la straordinaria amministrazione, invece dovrà essere convocato il nudo proprietario. Nel caso invece ci sia in essere in un immobile un contratto di Comodato, al Comodatario si applicano le stesse regole del Conduttore.

RUBRICA CURATA DA

Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini

C.T.U. del Tribunale di Latina