LE RISPOSTE DEL NOSTRO ESPERTO ALLE DOMANDE DEI LETTORI

A chi spetta l’onere di agire contro chi violi il regolamento condominiale ed è possibile multare chi non rispetta 

le regole?

– Mario da Latina

Il regolamento condominiale è un documento di estrema importanza in buona sostanza una specie di legge che i condomini si danno allo scopo di disciplinare l’uso dei beni comuni, l’erogazione dei servizi ed ancora più importante la ripartizione delle spese tramite tabelle millesimali. Il regolamento deve essere rispettato da tutti i condomini ed eventuali affittuari. Questo documento se approvato all’unanimità, può contenere anche limitazioni all’uso della proprietà privata e derogare alle più importanti norme del Codice Civile in ambito condominiale come quella per la ripartizione delle spese in base ai valori millesimali. Il regolamento redatto dal costruttore dell’edificio allegato agli atti di compravendita o annotato nei pubblici registri immobiliari ha valore anche per i successivi acquirenti di unità immobiliari, oppure è possibile trascrivere tali clausole nell’atto di compravendita. Spetta all’amministratore, in qualità di garante, del rispetto del regolamento condominiale far sì che tutti i condomini si adeguino alle regole comuni. Il capo condomino può citare in giudizio i trasgressori, senza dover prima ottenere l’autorizzazione dell’assemblea. Nel caso in cui l’amministratore non interviene dinanzi alle violazioni del regolamento, l’assemblea può revocarlo per giusta causa, senza necessità di attendere la fine del mandato.  Mentre nel caso in cui l’assemblea non raggiunge il quorum necessario per la sua destituzione, che equivale alla maggioranza dei presenti ed almeno la metà dei millesimi, ogni singolo condomino, potrebbe ricorrere in Tribunale per la revoca giudiziale. Inoltre l’assemblea può deliberare delle multe fino a 200 euro ed arrivare ad euro 800 in caso di recidiva nei confronti dei trasgressori del regolamento condominiale.  Questo però solo se tale previsione sia contenuta nel regolamento stesso e sempre che la violazione riguardi un comportamento specificamente dettagliato nel regolamento medesimo.

A questo punto, l’amministratore, deve convocare l’assemblea che decide se applicare o meno la multa non potendolo farlo di sua spontanea iniziativa. Gli importi che vengono acquisiti dal condominio si possono destinare agli scopi che l’assemblea preferisce. Se il regolamento non prevede multe ai trasgressori, l’assemblea può sempre integrarlo con votazione successiva presa a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Chi deve pagare le spese in caso di guasto dell’impianto centralizzato di ricezione delle trasmissioni televisive quando c’è la locazione

– Mariella da Pontinia 

Le infrastrutture centralizzate quelle quindi ad utilizzazione generalizzata, per esempio l’energia elettrica, il gas, il riscaldamento, l’antenna centralizzata per la ricezione di programmi televisivi secondo l’Art. 1117 sono considerate parti comuni dell’edificio fino al punto in cui tali sistemi si diramano verso le singole proprietà private. Quindi l’antenna centralizzata in condominio è da considerarsi bene comune, a meno che un regolamento condominiale, approvato all’unanimità o l’atto di acquisto dell’unità abitativa stabiliscano diversamente. Gli impianti e i dispositivi che si estendono all’interno delle singole abitazioni, come i cavi   ecc. appartengono in via esclusiva ai proprietari di ciascun appartamento. L’Art. 1576 del Codice Civile stabilisce che il locatore, è tenuto a effettuare le riparazioni necessarie per tutta la durata del contratto di locazione, escludendo quelle di piccola entità, le quali sono a carico del conduttore. L’articolo su menzionato stabilisce che il conduttore debba sostenere le spese relative a servizi come l’energia elettrica, la pulizia, il gas, il riscaldamento e l’uso dell’ascensore, oltre ai costi per la manutenzione degli spazi comuni. Le spese per interventi di manutenzione straordinaria, sono a carico del proprietario. Ad esempio, l’inquilino dovrà pagare per l’utilizzo del riscaldamento condominiale, mentre i costi per la sostituzione degli impianti sono a carico del proprietario. Necessita specificare, che il proprietario è legalmente responsabile nei confronti del condominio per le spese ordinarie. Pertanto, il condominio quindi l’amministratore può richiedere direttamente al proprietario il pagamento di tali spese, che può a sua volta richiedere all’inquilino per il rimborso delle spese che competono a quest’ultimo. Il mancato pagamento da parte dell’inquilino costituisce un inadempimento contrattuale, che se si protrae per più di due mesi, dà la possibilità al locatore di richiedere la risoluzione del contratto di locazione. Per finire, le spese per l’installazione, il miglioramento tecnologico e la sostituzione dell’impianto centralizzato ricadono sul proprietario dell’unità abitativa mentre, le spese per le riparazioni sono di competenza dell’inquilino, in quanto sono associate all’uso che egli fa dell’impianto.

Ho la necessità d’installare nel mio condominio un montascale, chi deve coprire i costi per abbattere le barriere architettoniche per disabili?

– Gregorio da Latina

A questa domanda si risponde dicendo che il condomino in condizione di disabilità che intende installare un montascale e, quindi, eseguire dei lavori di abbattimento delle barriere architettoniche è tenuto ad informare l’amministratore il quale deve indire un’assemblea. Nella convocazione assembleare, nell’ordine del giorno viene inserito questo argomento per discuterlo e metterlo a votazione con le dovute specifiche fatte pervenire all’amministratore dal richiedente. Tuttavia Il condominio non è obbligato ad approvare le opere a favore del disabile, anche se questi è un partecipante del condominio. L’abbattimento delle barriere architettoniche ai sensi dell’Art. 1136 codice civile comma 2, necessita un quorum pari alla maggioranza dei presenti in assemblea quindi il 50%+1 che rappresentino almeno metà dei millesimi quindi 500/1.000. Con la suddetta maggioranza, questa spesa viene ripartita tra tutti i condomini, in ragione dei rispettivi millesimi, pagheranno anche coloro, che sono pienamente “abili”. Se l’assemblea non raggiunge il quorum necessario, il condomino disabile può eseguire i lavori a proprie spese. 

In quest’ultima ipotesi il richiedente che effettua i lavori non può:

• Pregiudicare la stabilità o alla sicurezza del fabbricato;

• Alterare il decoro architettonico dell’edificio.

Per finire, il condominio non può opporsi all’installazione di un montascale, o di qualsiasi altra opera che serva ad aiutare i portatori di handicap se le opere e i relativi oneri sono sostenuti dall’interessato.

Inoltre si specifica che solo chi partecipa alle spese potrà utilizzare l’impianto, fermo restando il diritto degli altri condomini di unirsi in un momento successivo alla spesa, versando, la rispettiva quota millesimale.

RUBRICA CURATA DA

Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini

C.T.U. del Tribunale di Latina