LE RISPOSTE DEL NOSTRO ESPERTO ALLE DOMANDE DEI LETTORI

Lancio di mangime ai piccioni dalla finestra da parte di un condomino come agire?

– Giuseppe da Priverno

Il Sig. Giuseppe da Priverno ci illustra una spiacevole situazione che si verifica nel suo condominio che è quella di un condomino che dalla finestra del suo appartamento lancia mangime, pane ed altro ai piccioni, attirando inevitabilmente molti volatili con la conseguenza che questi sporcano i balconi e l’area sottostante di tutto il condominio di escrementi e piume. Dice anche che non è servito neanche una diffida del capo condomino per fare smettere questa pratica ed allora chiede come fare. A tale riguardo ci viene in aiuto la legge che contempla ben due illeciti, uno civile ed uno penale. In ambito civile, può rappresentare un danneggiamento alle proprietà private ma anche delle aree condominiali con la conseguenza che chi ha subito dei danni per la pratica illegittima compiuta può rivolgersi ad un tribunale per chiedere il risarcimento dei danni subiti. Invece in ambito penale, rappresenta il reato di getto pericoloso di cose atte a offendere o imbrattare, Art. 674 del Codice Penale che così recita “Chiunque getta o versa in un luogo di pubblico transito o privato ma di comune e di altrui uso, cose che offendono o imbrattano atte a molestare persone è punito con l’arresto fino ad un mese o con l’ammenda fino a 206 euro”. La querela, se le deiezioni interessano parti comuni condominiali, deve partire dall’amministratore, è salva comunque la possibilità per ciascun condomino di agire individualmente. Sia ai fini penali che civili, per la condanna del colpevole ci vogliono le prove della condotta illecita, il giudice potrebbe accontentarsi anche della sola testimonianza dei residenti è anche possibile attivare un impianto di videosorveglianza per prendere sul fatto il condomino in questione, previa autorizzazione dell’assemblea con la maggioranza dei presenti e 500 Millesimi indicando con cartelli di avviso la presenza di telecamere. Attenzione le telecamere non possono mai inquadrare la proprietà privata, in quanto luoghi di dimora privata. In conclusione si può procedere a livello penale e civile nei confronti del responsabile acquisendo le testimonianze o anche foto facendo attenzione che queste inquadrino solo parti comuni. 

Quando si trovano mobili ed altro depositati sul pianerottolo come ci si deve comportare cosa dice la legge?

– Enrico da Sezze 

Un gentile lettore ci domanda cosa si deve fare se si continuano a trovare sul pianerottolo oggetti vari che ostruiscono il passaggio per andare nelle private abitazioni, questo comportamento è illegittimo? A questa domanda si risponde in maniera secca dicendo che quando si ostacola il passaggio depositando oggetti sul pianerottolo, questo, è un comportamento assolutamente illegittimo. Nell’Art. 1117 del Codice Civile vengono indicati in modo esemplificativo i beni considerati di proprietà comune. In questo elenco non risulta esserci il pianerottolo, però, secondo la giurisprudenza e per ultima, secondo la Cassazione sentenza 30468 del 2024, il pianerottolo è da considerarsi bene comune al servizio di tutti i condomini però non può essere occupato in modo esclusivo da un singolo condomino. L’Art. 1102 del Codice Civile stabilisce che tutti i condomini possono servirsi delle parti comuni dell’edificio, quindi anche del pianerottolo, sempre che non si alteri la destinazione d’uso, e non s’impedisca agli altri condomini di farne pari uso. Quindi, parcheggiare sul pianerottolo, esempio, mobilia od altro costituisce un uso improprio della cosa comune, in quanto altera la destinazione d’uso ed impedisce l’uso agli altri condomini, in contrapposizione del loro diritto di farne pari uso secondo la originaria destinazione. In deroga a quanto sopra e solo in casi eccezionali può essere concesso l’utilizzo del pianerottolo, quando si tratta di depositare oggetti poco ingombranti e per un breve periodo di tempo, questo è il caso di un trasloco. Naturalmente ed è di normale amministrazione posizionare un piccolo porta ombrelli o uno zerbino in quanto oggetti non ingombranti e di utilità generale. Inoltre, si può disporre una diversa destinazione d’uso solo con il voto unanime di tutti i condomini. Per finire, se un condomino colloca oggetti ingombranti sul pianerottolo, bisogna avvertire l’amministratore di condominio per chiedergli di intervenire ed agire nei suoi riguardi, naturalmente dovrà dapprima chiedere bonariamente, in assenza di risposta, intraprendere un’azione legale per ottenere la rimozione degli oggetti.

E’ possibile aumentare l’affitto nel caso di un contratto con cedolare secca?

– Samuele da Latina

Un nostro lettore ci domanda se, nel caso di stipula di un contratto di locazione con cedolare secca, è possibile adeguare il canone di locazione e come fare in caso di rinnovo. La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di immobili di pagare un’imposta sostitutiva al posto della tradizionale Irpef e delle addizionali sia comunali che regionali. Intanto diciamo che la cedolare secca è un regime fiscale agevolato per i proprietari di immobili a uso abitativo, che permette di sostituire l’Irpef e le addizionali con un’imposta unica e sostitutiva del 21% sul canone di locazione e per i contratti a canone concordato, l’aliquota è ancora più agevolata ed è del 10%. I vantaggi di aderire a questa tipologia di contratti è che normalmente chi ha redditi elevati pagherebbe imposte molto più alte ed in più c’è esenzione dell’imposta sia di registro che di bollo. Qualsiasi tipologia di contratto di locazione non dà la possibilità al locatore di modificare il canone finché il rapporto è in corso, ad eccezione dell’adeguamento all’aumento ISTAT, invece nel caso di contratto con cedolare secca questa possibilità è esclusa a priori, anche se il contratto lo prevede con accettazione sia del locatore che del conduttore trattasi di clausole nulle quindi inapplicabili. Questo significa che anche con l’aumento dell’indice ISTAT il canone rimarrà invariato per tutta la durata del contratto compreso la proroga e questo è stato stabilito, inderogabilmente, dall’articolo 3 comma 11 del Decreto legislativo 23/2011. Se il locatore ritenesse l’importo del canone troppo basso e vorrebbe aumentarlo può recedere dal contratto e stipularne uno completamente nuovo con condizioni diverse naturalmente, deve essere d’accordo anche il conduttore. In tale ipotesi, si dovrà comunicare al conduttore la disdetta del contratto e successivamente, stipulare un nuovo contratto con un nuovo canone di locazione. Il locatore potrebbe desiderare anche di avere la possibilità di aumentare il canone con l’aumento dell’indice ISTAT, però in questo caso deve scegliere per il regime ordinario di tassazione con la conseguenza che potrebbe pagare un irpef più elevato e pagare anche l’imposta di bollo e di registro. Per finire anche in questa circostanza non è possibile chiedere nel corso della locazione   un canone più alto, salvo disdetta e stipula di un nuovo contratto. L’inquilino costretto a pagare aumenti del canone in corso della locazione potrà chiedere la restituzione delle somme versate in più entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile.

RUBRICA CURATA DA

Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini

C.T.U. del Tribunale di Latina