E’ possibile aumentare l’affitto nel caso di un contratto con cedolare secca?

– Samuele da Latina

Un nostro lettore ci domanda se, nel caso di stipula di un contratto di locazione con cedolare secca, è possibile adeguare il canone di locazione e come fare in caso di rinnovo. La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di immobili di pagare un’imposta sostitutiva al posto della tradizionale Irpef e delle addizionali sia comunali che regionali. Intanto diciamo che la cedolare secca è un regime fiscale agevolato per i proprietari di immobili a uso abitativo, che permette di sostituire l’Irpef e le addizionali con un’imposta unica e sostitutiva del 21% sul canone di locazione e per i contratti a canone concordato, l’aliquota è ancora più agevolata ed è del 10%. I vantaggi di aderire a questa tipologia di contratti è che normalmente chi ha redditi elevati pagherebbe imposte molto più alte ed in più c’è esenzione dell’imposta sia di registro che di bollo. Qualsiasi tipologia di contratto di locazione non dà la possibilità al locatore di modificare il canone finché il rapporto è in corso, ad eccezione dell’adeguamento all’aumento ISTAT, invece nel caso di contratto con cedolare secca questa possibilità è esclusa a priori, anche se il contratto lo prevede con accettazione sia del locatore che del conduttore trattasi di clausole nulle quindi inapplicabili. Questo significa che anche con l’aumento dell’indice ISTAT il canone rimarrà invariato per tutta la durata del contratto compreso la proroga e questo è stato stabilito, inderogabilmente, dall’articolo 3 comma 11 del Decreto legislativo 23/2011. Se il locatore ritenesse l’importo del canone troppo basso e vorrebbe aumentarlo può recedere dal contratto e stipularne uno completamente nuovo con condizioni diverse naturalmente, deve essere d’accordo anche il conduttore. In tale ipotesi, si dovrà comunicare al conduttore la disdetta del contratto e successivamente, stipulare un nuovo contratto con un nuovo canone di locazione. Il locatore potrebbe desiderare anche di avere la possibilità di aumentare il canone con l’aumento dell’indice ISTAT, però in questo caso deve scegliere per il regime ordinario di tassazione con la conseguenza che potrebbe pagare un irpef più elevato e pagare anche l’imposta di bollo e di registro. Per finire anche in questa circostanza non è possibile chiedere nel corso della locazione   un canone più alto, salvo disdetta e stipula di un nuovo contratto. L’inquilino costretto a pagare aumenti del canone in corso della locazione potrà chiedere la restituzione delle somme versate in più entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile.

RUBRICA CURATA DA

Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini

C.T.U. del Tribunale di Latina