LE RISPOSTE DEL NOSTRO ESPERTO ALLE DOMANDE DEI LETTORI

L’amministratore ha diritto al compenso se è in proroga?

– Luciano da Terracina

La vita di un condominio è scandita da appuntamenti fissi, e uno dei più importanti è l’assemblea annuale per l’approvazione del bilancio e la riconferma dell’amministratore. A volte, per vari motivi, questa riconferma formale salta, l’amministratore continua a gestire il palazzo, inviando le rate da pagare ai condomini, a saldare i fornitori, i condòmini continuano a rivolgersi a lui.

Per comprendere perché un amministratore possa perdere il diritto al compenso, è necessario partire dalla durata del suo incarico, definita in modo preciso dalla legge. L’articolo 1129, comma 10, del Codice civile stabilisce una regola che potremmo definire “1+1”. Il mandato dell’amministratore dura un anno. Alla scadenza del primo anno, se l’assemblea non delibera la sua revoca o la nomina di un successore, l’incarico si rinnova automaticamente e tacitamente per un altro anno. È importante sottolineare che questo rinnovo automatico avviene una sola volta. Trascorsi i due anni “il primo di nomina e il secondo di rinnovo tacito”, il mandato è a tutti gli effetti scaduto. Per poter continuare a ricoprire legalmente il suo ruolo, l’amministratore necessita di una nuova, formale delibera di nomina da parte dell’assemblea. Non esiste un terzo anno di rinnovo automatico, né un quarto, e così via. Qualsiasi prassi contraria, anche se consolidata nel tempo, non ha valore legale.

Cosa succede se l’incarico scade e non c’è un rinnovo? Quando il mandato biennale scade senza che l’assemblea abbia nominato un nuovo amministratore o riconfermato quello uscente, si entra in un regime particolare chiamato prorogatio imperii, comunemente detto proroga. Questo non è un vero e proprio rinnovo dell’incarico, ma un meccanismo di tutela pensato per evitare che il condominio si trovi improvvisamente senza un rappresentante legale, in una situazione di paralisi gestionale. Durante la proroga, tuttavia, l’amministratore non ha più i pieni poteri. Le sue funzioni sono limitate agli atti urgenti e a quelli di natura conservativa, ovvero tutte quelle attività indispensabili per preservare l’integrità delle parti comuni e garantire i servizi essenziali. Facciamo un esempio, se l’amministratore dotato di forte senso di responsabilità anticipa una somma per saldare la fattura ad un professionista per una riparazione indifferibile, lo stesso ha il diritto di chiedere la restituzione di quanto anticipato presentando il relativo giustificativo di spesa. Non può, invece, compiere atti di ordinaria amministrazione come indire nuove assemblee (se non per la nomina del suo successore) o avviare nuove iniziative di gestione. Il tribunale di Massa con sentenza n° 432 del 2025 ha chiarito in modo inequivocabile che, Il diritto al compenso è strettamente legato a un mandato valido e deliberato dall’assemblea, pertanto una volta scaduto il mandato, viene meno anche il diritto alla retribuzione, l’amministratore può solo pretendere il rimborso delle spese comunque documentate che ha dovuto anticipare per conto del condominio per l’esecuzione di atti urgenti. 

Cosa non può il capo condomino?…. non può emettere una fattura per il proprio onorario professionale anche se il compenso è stato inserito nei bilanci preventivi o consuntivi e questi sono stati approvati dall’assemblea. L’approvazione del bilancio consuntivo comunque non legittimità la pretesa, perché manca il presupposto giuridico fondamentale che è quello di un incarico valido. Un altro aspetto che merita attenzione valido anche per gli amministratori con un incarico regolare e la trasparenza e specificità del compenso richiesto. La legge richiede che al momento della nomina o conferma dell’amministratore il suo compenso sia espresso in maniera chiara ed analitica. Questo significa che non sono ammesse voci extra non specificate ed esplicitamente pattuite e approvate dall’assemblea. Per esempio, la redazione della certificazione unica, o l’invio telematico del modello 770 devono essere menzionate nel compenso ordinario annuale, sempre che’ non specificate tra i compensi straordinari e naturalmente approvati. Una richiesta per prestazioni che riportano queste voci senza un’approvazione specifica risulterebbe priva di efficacia probatoria è quindi non sufficiente a dimostrare l’esistenza del debito da parte del condominio.

RUBRICA CURATA DA

Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini

C.T.U. del Tribunale di Latina