LE RISPOSTE DEL NOSTRO ESPERTO ALLE DOMANDE DEI LETTORI

Cornicione condominiale cade e ferisce un passante chi paga?

– Michela da Latina

La domanda della Signora Michela riguarda una delle questioni più delicate della vita condominiale, quando un cornicione, o qualsiasi altra parte comune di un edificio, crolla e provoca un danno a terzi, la responsabilità civile ricade interamente sul Condominio, inteso come l’insieme di tutti i proprietari dell’edificio. Quanto sopra è dettato dall’Art. 2053 del Codice Civile, che disciplina la “rovina di edificio”. Questa norma di legge stabilisce che il proprietario è responsabile per i danni causati dal crollo, a meno che non riesca a provare che l’evento non sia stato causato da un difetto di manutenzione o da un vizio di costruzione. La giurisprudenza ha specificato che il concetto di “rovina” non si limita al collasso totale della struttura, ma include anche il distacco di singole parti di essa, come ad esempio cornicioni, intonaci ecc. Ottenere un risarcimento per il malcapitato è abbastanza semplice, dovrà solo dimostrare di aver subito un danno, e tale danno è stato causato dal crollo del cornicione di quel determinato condominio. Al contrario per il Condominio, liberarsi dalla responsabilità è assai più complicato. L’articolo 2053 del Codice Civile obbliga al proprietario di fornire una prova molto rigorosa dimostrando il caso fortuito, un evento imprevedibile, inevitabile e completamente esterno alla sfera di controllo del condominio. La giurisprudenza riconosce come caso fortuito, un terremoto in una zona non sismica, una tromba d’aria di forte intensità inaspettata. Scuse come la vetustà dell’immobile, la mancanza di fondi per approvare i lavori, i litigi in assemblea che hanno bloccato gli interventi di manutenzione l’inadeguata esecuzione dei lavori da parte di una ditta appaltatrice non sono scuse ammesse. Il Condominio, in quanto custode delle cose comuni, ha il dovere di vigilare e non può scaricare la propria responsabilità su altri. Il soggetto contro cui il passante ferito dovrà intentare la causa di risarcimento è il condominio in persona del suo rappresentante legale cioè l’amministratore, per le questioni relative alle parti comuni Art. 1131 del codice civile. Una volta accertata la responsabilità del condominio e l’ammontare del risarcimento, l’obbligazione di pagamento graverà su tutti i condòmini. Il risarcimento del danno, e le eventuali spese legali, verranno ripartite tra i vari proprietari in base ai rispettivi millesimi di proprietà, pertanto il capo condomino dovrà inserire tale spesa nel bilancio condominiale e richiederne il pagamento ai singoli condòmini. In tutto questo il ruolo dell’amministratore assume un ruolo importante, infatti l’Art.1130 del codice civile gli ordina, di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Quindi se l’amministratore è a conoscenza di una situazione di pericolo, ha l’obbligo di attivarsi. Deve dapprima segnalare la criticità all’assemblea e fare approvare lavori di messa in sicurezza, se il pericolo è grave e imminente, deve disporre interventi urgenti di messa in sicurezza, anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, per poi riferirne alla prima riunione utile. Se l’amministratore non agisce nonostante al corrente del pericolo, potrebbe essere ritenuto responsabile nei rapporti interni con il condominio, e lo stesso, una volta risarcito il mal capitato, potrebbe rivalersi su di lui per il danno causato dalla sua negligenza e mala gestione. La totalità o quasi dei condomini è munita di una polizza assicurativa (RCT), che include una sezione per la Responsabilità Civile verso Terzi. Questa copertura è importantissima e pensata proprio per tutelare il patrimonio dei condòmini da richieste di risarcimento per danni causati dalle parti comuni, come nel caso del crollo di un cornicione. In presenza di una polizza valida ed efficace, sarà l’assicurazione a farsi carico del risarcimento al passante danneggiato, nei limiti del massimale previsto dal contratto. Attenzione, non dare per scontata la copertura, necessita leggere con attenzione le clausole della polizza, infatti, potrebbero esserci delle esclusioni specifiche per i danni derivanti da una carente o omessa manutenzione o indicazioni e da vizi di costruzione noti e non sanati. Dato che il crollo di un cornicione è quasi sempre riconducibile a queste cause, il potenziale rischio che l’assicurazione si rifiuti di pagare è concreto, con la conseguenza che l’intero costo del risarcimento resterà a carico dei condòmini.

RUBRICA CURATA DA

Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini

C.T.U. del Tribunale di Latina