LE RISPOSTE DEL NOSTRO ESPERTO ALLE DOMANDE DEI LETTORI

Prima del rogito notarile chi paga le spese condominiali deliberate?

– Andrea da Pontinia

L’acquisto di una casa è un percorso importante però può nascondere insidie specialmente quando l’immobile è situato all’interno di un condominio. Una situazione abbastanza comune riguarda la gestione delle spese per lavori straordinari approvati dall’assemblea poco prima della firma del contratto definitivo di acquisto. Pertanto da qui la domanda “su chi ricade l’obbligo di pagamento delle spese straordinarie?” Secondo la Cassazione sentenza 24236 agosto 2025, l’obbligo al pagamento di tali contributi grava su colui che era proprietario dell’unità immobiliare al momento dell’approvazione della delibera assembleare. Questo significa che il venditore è tenuto a sostenere i costi dei lavori, anche qualora questi vengano eseguiti, in tutto o in parte, in un momento successivo alla stipula del rogito. Esempio: se in assemblea si delibera di sostituire l’autoclave condominiale il giorno 15 ottobre e l’atto notarile viene formalizzato il giorno 23 ottobre, la spesa spetterà integralmente al venditore, quindi è irrilevante il fatto che la delibera sia stata adottata pochi giorni prima della stipula dell’atto notarile definitivo. A Volte, specie nel caso sopra descritto, il compratore sarà l’unico beneficiario reale del lavoro di sostituzione dell’autoclave, il venditore cerca un accordo con lo stesso e dato che la regola non è inderogabile, gli stessi hanno la facoltà di raggiungere un accordo diverso che comunque deve essere inserito in maniera chiara nel rogito, in mancanza, la responsabilità rimane invariata e segue la regola generale. L’amministratore del condominio può anche chiedere al nuovo proprietario di fare fronte alle spese deliberate e questo in virtù del principio di solidarietà passiva, sancito dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. In base a questa norma, l’acquirente di un’unità immobiliare è obbligato “solidalmente” con il venditore al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Ciò significa che il condominio, per tutelare le proprie finanze, può legalmente richiedere l’intera somma al nuovo proprietario. Attenzione, questo non sposta la responsabilità finale. L’acquirente che viene chiamato a pagare per una spesa deliberata prima del suo acquisto, sebbene sia tenuto a saldare il debito con il condominio per evitare azioni legali, acquisisce un incondizionato diritto di rivalsa nei confronti del venditore. Pertanto, una volta effettuato il pagamento, l’acquirente ha il diritto di rivalersi sul venditore e richiedergli la restituzione dell’intera somma versata.  Questo perché l’acquirente risponde solo delle obbligazioni condominiali sorte dopo il suo acquisto, se è costretto a onorare quelle precedenti, la legge gli garantisce lo strumento per recuperare quanto anticipato dal vero debitore. 

RUBRICA CURATA DA

Giuseppe Arimatei Dal Pero Bertini

C.T.U. del Tribunale di Latina